李宇嘉:棚户区改造扩围是楼市长期利好之基

来源:证券日报时间:2017-06-05 10:31:14

  近日,国务院常务会议提出,实施2018年-2020年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区(含农村危房)1500万套,兑现到2020年改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的目标。按照《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,棚改要在2020年前基本完成,其中2015年-2017年完成700万套、2018年-2020年1000万套。不过,2015年-2017年就完成超过1807万套,也就是提前3年完成了目标。

  再改造各类棚户区1500万套(含农村危房),意味着未来3年年均将增加500万套的棚改增量。尽管相比2015年-2017年1800万套(每年600万套)下降了17%,但与2008年-2014年年均开工量250万套-300万套相比,依旧翻倍增长。再考虑到2015年-2017年棚改项目开工后,部分建设工程将顺延至2018年以后,可以判断,未来三年棚改的体量依旧维持在2015年以来的高位上。

  近期,一种观点认为,棚改采取货币化补偿模式,即居民拿补贴到市场购买安置房,或政府购买商品房源进行安置,取代2015年之前的“实物安置”模式。这被认为是推动三四线城市“去库存”,加速烂尾项目复工,激励开发商重返三四线楼市,进而在2016年10月以后两轮大范围调控后,热点楼市交易量下滑30%以上,2016年下半年以来楼市上下游仍保持高景气位的重要原因。

  业内匡算,2014年-2016年,棚改货币化率分别是10%、29.9%和48.5%,棚改货币化安置面积分别为0.4亿平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米,分别占三年商品住房销售面积的3.8%、13.6%和18.1%。基于近期17个省公布的2017年棚改计划,考虑到今年金融、用地支持力度有增无减,初步计算今年全国棚改货币化率将接近60%,预计全年棚改货币化安置将去化商品房库存2.8亿平方米。若今年商品住房销售保持去年11.2亿平方米的规模,则今年货币化安置占商品住房销售的25%。

  由此,不难理解,业内为何要分析政府主导的棚改对商品房销售的扰动。在过去三轮楼市“小周期”,商品房销售面积增速越过高点后的12个月内,分别累计下滑了47.0%、43.2%和49.6%。本轮商品房销售面积增速在2016年4月见顶后,在调控叠加金融“去杠杆”的“双紧缩”下,楼市已经开启下行通道。

  考虑到2016年历史最高销售规模的高基数效应,从今年1-4月份商品房销售面积和金额分别达到15.7%和20.1%的增速可判断,需求仍旺盛、楼市仍在高景气位。同时,就在2016年初,业内测算非热点三线、四线城市在售库存消化周期在3年-7年,“去库存”压力未减,但今年以来,三线、四线城市在售库存周期迅速降至12个月-24个月,并因楼市火热,迅速从“去库存”逆转为调控打压。

  密集调控落地及房贷利率抬升的效应开始显现,据统计,刚刚过去的5月份,一线城市新房成交面积环比和同比分别下降9.2%和40.4%,13个二线新房成交面积环比和同比分别下降6.8%和30.3%。但是,26个三线、四线城市新房成交面积环比和同比分别上升4.5%和5.1%。考虑到600多个三线、四线城市占到全国商品房销售面积的75%,尽管在楼市调控和金融周期“双紧缩”下,楼市成交开始下行,但表现在增速比去年有所下行,成交量仍在创造历史最高记录。

  下游销售端高位景气,激励开发商增加拿地和新开工。1-4月份,全国土地购置同比增长8.1%,较上月扩大2.4个百分点;1-4月,全国土地成交价款同比增长34.2%,增速大幅提高17.5个百分点,创2011年4月以来新高;1-4月份,全国房屋新开工面积同比增长11.1%,尽管增速比一季度微幅下滑0.5个百分点,但仍是2016年9月以来的最高增速。开发商积极拿地和开工,推动开发投资快速增长。到今年4月份,房地产开发投资同比增速(9.3%)已连续5个月扩大。

  业内普遍认为,如果剔除棚改人为对市场销售的扰动,2015年以来商品房销售面积增速将下滑10个百分点左右。这样,今年一季度商品房销量增速仅为12.3%,二季度就转为负增长了。按照上游滞后下游6-12个月的规律推理,开发投资将在今年四季度或明年初就陷入负增长了。

  但笔者认为,首先,2018年-2020年,棚改货币化会继续提速,未来总体比例会继续提升。因此,棚改在需求创造、拉动开发投资及基础设施投资上,依旧会保持较强的动力;其次,棚改要放在“十三五”落实共享和包容性发展理念下理解。城镇化、工业化红利将惠及所有人群。近三年棚改提速,三线、四线城市焕然一新,但600多个三线、四线城市中,住宅区老旧、区域功能衰败、城市功能缺失、城市环境恶化等现象还很突出。更重要的是,农村危房改造还只是开始。未来,以城市功能修复、设施以旧换新、住区全面社区化、市政设施完善、农村居民点集中的小城镇建设等改造刚刚开始,其对于楼市交易投资、基础设施投资的利好将长期存在。(作者单位:深圳市房地产研究中心)


责任编辑:韩鹏飞
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