吕锦明:香港楼价“吹泡泡”的风险正在积聚

来源:证券时报时间:2017-06-05 10:28:22

  为香港经济民生的长远健康发展着想,遏制楼价、租金的疯狂上涨刻不容缓。

  香港高房价、高租金问题,再次被媒体推到舆论的风口浪尖。最近一周,与香港楼市相关的热点新闻此起彼伏:先是香港特区政府差饷物业估价署在最新公布的报告中透露,香港私人住宅房价指数连续第6个月创新高,香港楼价连升13个月,自去年初以来的累计升幅达到近20%;之后,港府招标的启德第二幅商业用地以246亿港元的天价成交,在短短半个月再次刷新香港“地王”纪录……

  谈及启德这幅商业地皮的成交价格,香港业内人士形容是一次“三级跳”。因为继不久前,中环美利道停车场商业地皮高价成交之后,这次由港资开发商南丰集团以246亿港元投得,再次刷新港府卖地成交价最高纪录,每平方英尺楼面地价将近1.28万港元。而去年底同区商业地皮楼面地价每平方英尺还不到7000港元。就是说,半年内,这幅地皮的价格较之前同区地皮大升将近1倍。

  值得留意的是,香港特区政府今年来多次就楼市调控采取“辣招”。去年11月再度出手为楼市调控“加辣”,将住宅物业交易价印花税税率划一提高至15%;香港金管局也于近期宣布收紧银行信贷措施,力求为楼市降温措施加码,但香港的楼价仍似脱缰野马,一路狂奔。官方最新公布的数据显示,香港住宅楼价自去年初以来累计升幅达到近20%,今年以来累计升幅更扩大到超过6%;截至今年4月份,香港各类别单位的价格全线上升。其中,单计小户型的房价,今年以来累计录得升幅近7%,与去年初相比累计升幅接近22%;单计大户型的房价,今年以来累计升幅约3%,与去年初相比累计升幅近12%。

  有市场分析将香港楼市持续高温的症结归咎为中资地产商近年来疯狂赴港“抢地”。外资大行高盛估算,中资地产发展商于2013至2014年在香港的投地占比仅为5%,在2015至2016年的占比就大升至26%,2016至2017年(截至今年3月底)在港投地占比进一步升至38%。

  香港金管局表示,关注到银行对开发商的有关贷款余额,由2015年底107亿港元倍增至去年底的276亿港元,增幅高达1.6倍;对比贷款总额的比率从1%升至2.47%。同时,留意到部分开发商向买家提供高成数按揭,相关按揭贷款在去年大幅增长189%,增速远高于银行按揭贷款6%的增长速度。

  无论什么原因,目前香港的高楼价令市民置业者苦不堪言。据统计,香港市民家庭楼房供款相对收入的比率为71%。今年一季度统计的总楼价对家庭收入比率高达16倍,已超出1997年楼市高峰时的14倍。这些数据都显示,香港的高楼价与市民的购买力进一步脱节。一旦楼市逆转、急跌,将会对香港的经济民生带来巨大的冲击。可以说,随着香港楼价不断走高,香港楼市也步入非理性时期,潜在风险正在积聚,各方对此应保持高度警惕。

  其实,近期还有一条与香港房价租金相关的新闻值得一提。在瑞士洛桑管理学院发布的最新世界竞争力排名中,香港蝉联榜首。不过,同样值得关注的是,香港的生活成本价格因素排名全球第62位,即在63个参评的经济体中排名倒数第二。其中,香港住宅、办公室租金高企拖了后腿。

  由此看来,为香港经济民生的长远、健康发展着想,遏制楼价、租金的疯狂上涨刻不容缓。长远之计,是必须另觅新的土地以增加房屋供应;中短期来看,最有效的办法是为楼市调控“加辣”。过去经验表明,最收效的方法之一是收紧按揭,例如:港府早在2013年对住宅、工商物业、车位、非首次置业及海外买家全面收紧按揭,令香港的楼价出现6个月跌市、10个月无升跌或升幅在1%内。


责任编辑:韩鹏飞
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